När bör du genomföra en våtrumsbesiktning inför försäljning av bostadsrätt?

Badrummet kan avgöra hela affären

Tänk dig det här. En köpare kliver in i din lägenhet. Vardagsrummet ser fräscht ut, köket likaså. Men så öppnar de dörren till badrummet. Och plötsligt dyker frågorna upp. Finns det fukt bakom kaklet? Hur gammalt är tätskiktet? Har renoveringen gjorts av behörig hantverkare?

Badrummet är den enskilt mest kritiska punkten vid en bostadsförsäljning. Inte för att det nödvändigtvis är det dyraste rummet – utan för att skador där kan bli extremt kostsamma. En fuktskada som inte upptäcks i tid kan kosta hundratusentals kronor att åtgärda. Och det vet köparna.

Jag har sett affärer gå i stöpet på grund av osäkerhet kring badrumsstandarden. Köparen drar sig ur, eller bjuder långt under utgångspriset. Helt i onödan, faktiskt. För med rätt förberedelse hade det aldrig behövt hända.

Vad är egentligen en våtrumsbesiktning?

En våtrumsbesiktning är en professionell genomgång av ditt badrum – och eventuella andra våtutrymmen som tvättstuga eller duschrum. En certifierad besiktningsman kontrollerar tätskikt, golvbrunnar, rördragningar, ventilation och fogar. Allt det där du inte ser med blotta ögat.

Det handlar inte bara om att konstatera att kaklet sitter fint. Det handlar om vad som döljer sig bakom. Mjuka golvmattor som bubblar vid golvbrunnen? Missfärgningar längs sockeln? Lukt av instängt? Det kan vara tecken på att fukten redan tagit sig in.

En besiktning tar vanligtvis mellan en och två timmar, beroende på badrumstyp och storlek. Du får ett protokoll som tydligt visar status – grönt, gult eller rött. Det protokollet blir guld värt vid en försäljning.

Timing är allt – så här planerar du rätt

Den vanligaste frågan jag får: "När ska jag göra besiktningen?" Svaret är enklare än du tror. Gör det tidigt. Inte veckan innan visningen. Inte dagen innan kontraktsskrivningen. Tidigt.

Varför? Jo, för att om besiktningen visar på brister har du tid att åtgärda dem. Eller åtminstone tid att ta ett informerat beslut om hur du vill hantera situationen. Om du planerar att sälja din bostadsrätt kan det vara klokt att boka en grundlig våtrumsbesiktning i Stockholm i god tid innan visningarna drar igång.

En tumregel? Boka besiktningen minst sex till åtta veckor innan planerad försäljningsstart. Det ger dig marginal. Behöver du fixa en golvbrunn eller laga en fog hinner du det utan stress. Och du slipper obehagliga överraskningar mitt i budgivningen.

Stockholms bostadsmarknad ställer höga krav

I Stockholm är konkurrensen hård. Både bland säljare och köpare. Men köparna har blivit allt mer medvetna – och allt mer försiktiga. De googlar, de frågar mäklaren, de tar med sig egna besiktningsmän. En bostadsrätt utan dokumentation kring våtrummet väcker misstankar.

Men vet du vad? Det omvända gäller också. En säljare som kan visa upp ett färskt besiktningsprotokoll signalerar trygghet. Transparens. Det skapar förtroende hos köparen, och det kan faktiskt driva upp priset. Inte för att du blåser upp värdet – utan för att du tar bort osäkerheten.

Stockholms äldre fastighetsbestånd gör dessutom våtrumsbesiktning extra relevant. Många bostadsrätter i innerstan och närförorterna har badrum från 80- och 90-talet. Tätskikten har en begränsad livslängd. Och även om badrummet "ser bra ut" kan det finnas dolda problem som bara en besiktning avslöjar.

Vad händer om du skippar besiktningen?

Du kan absolut sälja utan att ha gjort en våtrumsbesiktning. Det finns inget lagkrav. Men risken? Den är din.

Köparen kan efter tillträdet upptäcka fuktskador och hävda att du borde ha känt till problemet. Plötsligt hamnar du i en tvist. Juridiska kostnader, tid, energi – allt det där du ville undvika genom att sälja smidigt.

Faktum är att en besiktning ofta kostar mellan tre och fem tusen kronor. Jämför det med en fuktskada som kan landa på 200 000 kronor eller mer. Kalkylen är ganska enkel.

Och det finns en psykologisk dimension också. Du sover bättre. Du vet vad du säljer. Du kan se köparen i ögonen och säga: "Badrummet är kontrollerat. Här är protokollet." Den känslan av trygghet – den är svår att sätta pris på.

Välj rätt besiktningsman – det spelar roll

Alla besiktningsmän är inte lika. Punkt. Du vill ha någon som är certifierad, gärna genom en branschorganisation. Kolla att personen har erfarenhet av just den typ av badrum du har – kakel på betong skiljer sig från våtrumsmatta på regelverk, till exempel.

Be om referens. Fråga mäklaren om rekommendationer. Och var inte rädd att ställa frågor innan du bokar. En bra besiktningsman förklarar gärna vad som ingår och vad du kan förvänta dig.

I Stockholm finns det gott om alternativ, men kvaliteten varierar. Gå inte på lägsta pris. Gå på kompetens och rykte. Det är trots allt ditt hem – och din affär – som står på spel.

Samla alla kort på hand innan du säljer

En bostadsförsäljning handlar om mer än snygga bilder på Hemnet. Det handlar om att bygga ett case. Och våtrumsbesiktningen är en av de starkaste pusselbitarna du kan ha.

Gör den i tid. Välj en kompetent besiktningsman. Och använd resultatet aktivt i din försäljning. Mäklaren kan lyfta det i annonsen, visa protokollet vid visningen, och ge köparna den trygghet de söker.

Ditt badrum berättar en historia. Se till att det är en historia som säljer.

22 okt. 2026